Enne hoone kasutamisele asumist tuleb vastavalt ehitusseadustikus sätestatud juhtudel taotleda kasutusluba.

Kasutusluba on põhimõtteliselt kohaliku omavalitsuse kinnitus, et hoone ehitamine vastas ehitusloale ning kasutusloaga määratakse ehitise kasutamise otstarve.Üldjuhul väljastabki kasutusloa kohalik omavalitsus, tehnilise järelevalve amet väljastab kasutusloa vaid teatud juhtudel.

Siiski ei vaja kõik ehitised ning igasugune ehitustegevus kasutusluba. Enam ei kehti ka reegel, et ehitusloa taotlemisel tuleb tingimata taotleda ka kasutusluba. Kasutusluba tuleb taotleda üksnes juhul, kui ehitusseadustik seda otseselt nõuab ning kõik need juhtumid on kirjeldatud ehitusseadustiku lisas 2.

Näiteks, üle 60 m² ehitisealuse pinnaga elamu või selle teenindamiseks vajaliku hoone puhul on kasutusluba vaja taotleda juhul, kui hoone püstitatakse või olemasolevat hoonet laiendatakse enam kui 33% võrra.

Muudel juhtudel – ümberehitamisel, laiendamisel kuni 33%, kasutusotstarbe muutmisel – on sellise hoone puhul vaja esitada kasutusteatis. Kui on toimunud hoone osa asendamine samaväärsega, ei ole vaja taotleda kasutusteatist ega taotleda kasutusluba.

Kohalik omavalitsus või seaduses ettenähtud juhtudel tehnilise järelevalve amet võib põhjendatud juhul otsustada, kas kasutusluba on siiski vajalik ehitusseadustiku lisas 2 nimetamata ehitise kasutamiseks.
Kasutusloa saamiseks peab omanik esitama kohalikule omavalitsusele ette nähtud vormis kasutusloa taotluse. Seejuures tuleb jälgida, millist tegevust ehitisega seoses kavandatakse, kas ehitise püstitamist, laiendamist või ümberehitamist või kasutusotstarbe muutmist.

Kasutusloa taotlusele tuleb lisada ehitusseadustikus nõutud dokumendid. Kindlasti tuleb lisada ehitusprojekt ning ehitamist kajastavad dokumendid (ehitusdokumendid, sh teostusjoonised, ehituspäevik, kaetud tööde akt, töökoosolekute protokollid jms). Hooldusjuhendid, energiamärgis ja ehitise audit tuleb lisada ainult siis, kui see on mõne õigusaktiga ette nähtud. Lisaks tuleb tasuda riigilõiv. Kasutusteatise puhul riigilõivu tasuda ei ole vaja.

Kasutusloata maja võib müüa, kuid pangad laenutagatisena ei pruugi seda aktsepteerida.

Kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt.

Ehitusseaduse järgi ei saa kasutusluba anda juhul, kui hoone on ehitatud valmis ilma ehitusloata. Kuidas see olukord siis lahendada? Kui ehitamise aluseks olev ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, hoone on ehitatud vastavalt ehitusprojektile ning vastab kõigile nõuetele ning ei riiva ülemääraselt isikute õigusi, tuleb ehitise kasutamisele anda õiguslik alus.

Kasutusloata ehitise müüki seadus ei piira, kuid takistuseks võib saada sellise objekti laenu tagatiseks andmine. Pangad on muutnud oma praktikat selles osas konservatiivsemaks ning viimasel ajal hakanud ka nõudma kasutusloa olemasolu.

Kasutusloa puudumine võib olla tingitud erinevatest asjaoludest. Näiteks võib olla olukord, et ehitatud on ka ilma ehitusloata. Samuti võib põhjuseks olla, et lihtsalt ei ole taotlema asutud või on ühe dokumendi taha asi jäänud toppama. Võimalik on aga ka see, et on keeldutud kasutusloa väljastamisest seoses ehituslike puudustega või ehitusprojektile mittevastavusega. Seega on soovitatav alati enne ostmist välja uurida, miks kasutusluba ikkagi puudub, sest see asjaolu võib viidata ehitise olulisele puudusele.

Kui kasutusluba on hoone puhul nõutav, siis kasutusloata ehitise kasutamise eest näeb seadus ette rahatrahvi kuni 300 trahviühikut ja juriidilise isiku puhul kuni 32 000 eurot. Halvimal juhul, kui ehitis on ohtlik ja väga oluliste puudustega või on ehitis ehitatud ilma ehitusloata, võib kohalik omavalitsus teha ettekirjutuse ehitise lammutamiseks.

Allikas: Ehitusruudus

Tulenevalt ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadusest tuleb korrastada ehitisregistri andmed ehitiste osas. Ehitisregistri andmete korrastamiseks on seaduse kohaselt aega kuni 2020. aasta 1. jaanuarini.

Andmete korrastamise käigus kantakse ehitisregistrisse sinna seni kandmata hooned. Eelnenust tulenevalt palume kõikidel elanikel kontrollida oma kinnistutel asuvate suuremate, kui 20 m² ehitisealuse pinnaga hoonete ehitamise seaduslik alus (ehitusluba, kasutusloa olemasolu) ja kas ehitis on ehitisregistris olemas või mitte (ehr.ee – sisestades kinnistu aadressi otsinguribale). Probleemi ilmnemisel palume ühendust võtta ehitusameti ehitusjärelevalve teenistusega vajalike juhiste saamiseks.

Ehitusamet alustab ka ise hoonete ehitisregistrisse kandmiseks kontrolli. Hoonete ehitisregistrisse kandmisel võetakse aluseks ajakohased ortofotod. Ortofotodelt kantakse ehitisregistrisse ehitise ehitisealune pind ja hoone koordinaadid. Ortofotodelt saadud andmeid võrreldakse olemasolevate ehitisregistri andmetega ning selgitatakse välja edasise kontrolli vajadus.

Enne ehitusseadustiku jõustumist ehitatud ehitisregistrisse kandmata ehitiste väljaselgitamine:

Kontrollimisel lähtutakse korrakaitseseaduses ja ehitusseadustikus kehtestatud riikliku järelevalve sätetest. Kontrollimise käigus selgitatakse eelkõige välja ehitise ehitamise õiguslik alus, ehitise ehitisealune pind, ehitise kasutamise otstarve, ehitise ehitamise aeg, vajaduse korral ehitise varasema ümberehitamise, laiendamise või lammutamisega seonduv teave ning muud olulised asjaolud. Kui kinnisasja omanik ei esita piisavaid tõendeid ehitamise aja kohta, eeldatakse, et ehitis on ehitatud pärast ehitusseaduse jõustumist. Enne 1999. aasta 1. aprilli ehitatud tehnorajatised loetakse õiguspäraselt ehitatuks, olenemata nende kohta käivate andmete puudumisest või puudulikkusest ehitisregistris. Ehitiste kontrollimisel lähtutakse ehitise ehitamise ajast.

Enne ehitusseaduse jõustumist ehitatud ehitis:

Enne 2003. aasta 1. jaanuari ehitatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus sätestatust. Nimetatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks vastavalt ehitusseadustiku lisas 1 või 2 sätestatule.
Kui eespoolnimetatud ehitis ei ole valmis, siis antakse sellele vajaduse korral ehitusluba või esitatakse ehitusteatis. Kui ehitis on valmis ja ehitusteatise või ehitusloakohustuslikke töid ei ole vaja teha, võib ehitisele anda kasutusloa või kasutamisest teavitada vastavalt ehitusseadustiku lisale 2. Kui ehitisregistrisse kandmata ehitisele on antud planeerimis- ja ehitusseaduse või ehitusseaduse kohane õiguslik alus selle ehitamiseks või kasutamiseks, siis kantakse ehitis ehitisregistrisse ehitusseadustiku § 60 lõikes 5 sätestatud ehitisregistrile andmete esitamise teatise alusel. Ehitise ehitamise õiguspärasuse hindamisel arvestatakse asjaõigusseaduse rakendamise seaduse §-s 14 sätestatuga.
Ehitusseadustiku kehtivuse ajal kasutatav ehitis peab vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele. Ehitise ohutust hinnatakse ehitise ehitamise ajal kehtivate nõuete kohaselt.
Ehitise ohutuse hindamisel võetakse aluseks ehitusprojekt. Ehitusprojekti puudumisel tehakse ehitise ohutuse hindamiseks ehitise audit. Ehitise audit asendab loa- või teavitamismenetluses ehitusprojekti. Ehitise auditi tellib omanik.

Enne ehitusseadustiku jõustumist ehitatud ehitisregistrisse kandmata ehitis:

Pärast 2003. aasta 1. jaanuari ning enne ehitusseadustiku jõustumist ehitatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus sätestatust. Ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks vastavalt ehitusseadustiku lisas 1 või 2 sätestatule. Kui ehitis ei ole valmis, siis antakse sellele vajaduse korral ehitusluba või esitatakse ehitusteatis. Kui nimetatud ehitis on valmis ja ehitusteatise või ehitusloakohustuslikke töid ei ole vaja teha, võib ehitisele anda kasutusloa või kasutamisest teavitada vastavalt ehitusseadustiku lisale 2.
Ehitusseadustiku kehtivuse ajal kasutatav ehitis peab vastama ehitusseadustiku § 11 lõikes 2 ja § 12 sätestatud nõuetele. Ehitise ohutuse hindamisel võetakse aluseks ehitusprojekt. Ehitusprojekti puudumisel tehakse ehitise ohutuse hindamiseks ehitise audit. Ehitise auditi tulemusel peab olema võimalik kanda ehitise olulisemad tehnilised andmed ehitisregistrisse ning vajaduse korral tuvastada ehitise vastavus detailplaneeringule või projekteerimistingimustele. Ehitise auditi tellib omanik.

Ehitusamet otsustab ehitise auditi tulemusel täiendavate riikliku järelevalvemeetmete vajaduse, arvestades eelkõige ehitisele esitatavate nõuete täitmist, sealhulgas olulise või kõrgendatud ohu esinemise võimalikkust, ehitise ehitamise aega, ehitise kasutamise otstarvet, kinnisasja omaniku ning vajaduse korral piirnevate kinnisasjade omanike õiguste ja huvide kaitset. Kui ehitise auditi tulemusel selgub ehitise ümberehitamise, lammutamise või muu vajadus, teeb ehitusameti ehitusjärelevalve teenistus ettekirjutuse ehitise nõuetega vastavusse viimiseks.

Allikas: Viimsi Vallavalitsus

Korteri või elamu remondiga puutuvad kinnisvaraomanikud oma teadliku elu jooksul suuremal või väiksemal määral varem või hiljem kindlasti kokku.

Üldjuhul on tegemist loomingulise tegevusega, mille käigus parandatakse enda elukeskkonna kvaliteeti.

Sõltumata remondi vajaduse põhjustest (sanitaartingimuste parandamine, moraalselt vananenud viimistluse uuendamine, kevadine entusiasmi puhang jne.) saab remonti liigitada laias laastus kahte kategooriasse: renoveerimine ja rekonstrueerimine.

Renoveerimise all peame enamasti silmas tapeedi vahetamist, seina värvimist või uue põrandakatte paigaldust. Selliste tööde tegemiseks ei ole üldjuhul mingit luba vaja.

Rekonstrueerimine on tegevus, mille käigus tehtavate tööde teostamiseks on vajalik esitada ehitus/kasutusteatis või andmete esitamise teatis.

Teeme puust ja punaseks alljärgnevate näidetega elust enesest erinevate nõuete kohta!

Näide 1: Avatud köök ja avaram vannituba

Viiekorruselises monteeritavast raudbetoonpaneelidest 1969. aastal ehitatud hoones soovis ühetoalise korteri omanik ühendada köögi elutoaga ning köögi koridori arvelt laiendada vannituba. Kuna seda tüüpi hoonetel loetakse kandvateks osadeks kõik vaheseinad ning köögi avamiseks oli vaja vaheseina ava lõigata, siis oli ennem tööde teostamist vajalik esitada ehitusteatis koos asjakohase  projektiga.

Selle juures tuleb silmas pidada, et projekt peab vastama ehitusprojektile esitatud nõuetele ning peab olema koostatud asjatundlikult. Lühidalt peab ehitusprojekt olema koostatud litsentseeritud arhitekti/inseneri poolt.

Lisaks sellele peab meeles pidama, et ehitustööde juures tuleb kinni pidada Asjatundlikkuse printsiibist. Asjatundlikkuse põhimõtte kohaselt peab isik täitma hoolsuskohustust, et tagada oma tegevuses ohutus, nõuete arvestamine ja nõuetekohase tulemuse saavutamine. Asjatundlikkuse eelduseks on tegevuse eripärale vastavad teadmised ja oskused. Lühidalt kokku võttes peab töid teostama oma ala professionaal.

Lisaks äsja mainitud printsiibile, tuleb oma tegevus dokumenteerida. Ehitamise dokumenteerib ehitav isik. Ehitamist kajastavad dokumendid (ehitusdokumendid) peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ning selle kontrollimiseks asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja -materjalidest.

Ehitusdokumentidest peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud isik.
Pärast tööde lõpetamist on vajalik esitada kasutusteatis koos eelpool mainitud dokumentatsiooniga, seejärel küsib Kohaliku Omavalitsuse vastav spetsialist lisa dokumente või kannab teatise registrisse ning asi ongi lõpetatud korrektselt.

Näide 2: Planeeringu muudatus

Näide 3: Eletrikerisega saun

Samalaadse hoone kahetoalise korteri omanik soovis mittekandvate seinte lisamisega muuta planeeringut ning köögi asukohta. Kuna kandvaid/jäigastavaid konstruktsioone ja hoone tehnosüsteeme ei muudetud, oli vajalik esitada asjakohane eskiis. Eskiis võib olla visandatud käsitsi või koostatud mõne arvutiprogrammi abil ning tavaliselt koosneb see korteri plaanist kuhu on kõik muudatused peale kantud ning on lisatud asjakohased selgitused. Korteri andmed registris korrigeeriti.

Kuna selle tegevuse juures ei muudetud ühtegi hoone kandvat/jäigastavat konstruktsiooni, siis piisas Kohalikule Omavalitsusele Andmete Esitamise Teatisest, millele oli lisatud asjakohane eskiis ja selgitused. Selle teatise alusel täiendati registris korteri andmeid ning asi sai lahendatud korrektselt.

Ühesõnaga, enne ehitustöödega alustamist oleks mõistlik konsulteerida Kohaliku omavalitsuse spetsialistiga või isikuga, kes sellega igapäevaselt tegeleb selleks et täpsustada, millised dokumendid on vastava töö teostamiseks vajalikud. Samuti võid kirjutada ka meile, vastame Sulle üldjuhul juba paari tunni jooksul. Kiirelt ja lihtsalt saad teha seda Siit.

Tänasel päeval pole enam palju neid kortereid, mis asuvad 30 ja enam aastat tagasi ehitatud majades, kus pole planeeringut muudetud. Kas on siis muudatusi teinud endised omanikud või soovib muudatusi tegema hakata uus omanik.

See, kas ehitustöid võib ilma projektita teha või tuleb need seadustada, sõltub planeeritavatest töödest. Ehitusseadustiku mõistes on kõikide tööde tegemise aluseks projekt, Ehitusseadustiku Lisa 1 määrab, millisel juhul on see vajalik esitada kohalikule omavalitsusele, et taotleda ehitusluba või esitada ehitusteatis.

Eluhoones ümberehitamiste korral, kui muudetakse või asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone, muudetakse hoone välisilmet, paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteeme (sh õhksoojuspumbad, kaminad jms) on vajalik koostada projekt ja esitada see koos ehitusteatisega kohalikule omavalitsusele.

Kui nüüd kamin ja/või õhksoojuspump on paigaldatud lisakütteallikatena lisaks põhiküttele, siis on vajalikud dokumendid, mis tõestavad, et küttekolle on ohutu ja kasutatav. Projekt, ühistu nõusolek ja ehitisregistris kanne kütteliigina kirjas. Kui vajalikud kooskõlastused ja dokumendid on kadunud, siis kasutusteatise menetluse protsessis litsenseeritud pottsepp vaatab küttekolde üle ja annab oma hinnangu selle ohutuse kohta.

Õhksoojuspumba paigaldamisel on samuti vajalik ühistu nõusolek ehk kõigi kaasomanike nõusolek, projekt ning kohaliku omavalitsuse nõusolek, kes teeb registrisse vastava kande.

Kas mittekandvaid vaheseinu võib alati eemaldada?

Ehitise osaks olevad kõik hooneosad, nii välis- kui ka siseseinad ja ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed (nt keskküttesüsteem), mis on vajalikud ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks, on korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seinte muudatuste tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega.

Iga ehitustöö jaoks on vaja hinnata, kas on tegemist asja olulise muutmisega või mitte.

Asjaolusid hindamata ei ole sellele ühest vastust. Ehitusseadustiku alusel ei ole mittekandva seina eemaldamine või lisamine ehitustöö, mis nõuaks luba Ehitusseadustiku mõistes, kuid eeldab siiski kaasomanike (ühistu) teavitamist planeeritavatest töödest. Mida vanema majaga on tegemist, seda rohkem on ta vajunud ja näiteks on ülemise korteri omanikul allkorrusel asuva eemaldatava vaheseina peal suur nõukogudeaegne sektsioonkapp täis kristalli, serviise ja entsüklopeediaid. Kui nüüd alumise korteri omanik teadmatuses oma korteris vaheseina eemaldab, võib suuri kahjustusi saada terve maja.

Sageli on ette tulnud ka planeeringu muudatusi, kus on soovitud teha aknaga vannituba senise köögi või magamistoa asemele. Ka siin on vajalik projekteerija või mõne teise pädeva isikuga läbi arutada, et tehtavad muudatused ei rikuks teiste kaasomanike õigusi või huve. Näiteks on planeeritava vannitoa all oleval naabril selle koha peal magamistuba.

Lodža arvelt korteri eluruumi pinna suurendamiseks on vajalik samuti üldkoosoleku otsust, projekti ja kohaliku omavalitsuse luba, kes teeb kande ehitisregistris. Kinnistusraamatus kande muutmiseks on vajalik minna notari juurde ja selleks on vajalik kõigi kortermaja elanike kohalolek, mis sageli ei õnnestu ja seetõttu ehitisregistri andmed ja kinnistusraamatu kanded ei ühti.

Plaanilahenduste muudatuste juurde, mis muudab ühisomandis olevat osa, nõuab kohalik omavalitsus kaasomanike nõusolekut (kuigi see võib olla piirkonniti erinev, kuid Pärnu linnas on nii ja nõutakse alati). Üldkoosoleku otsust võib asendada eraldi kaasomanike nõusolekud. Väikemajades vahetu naabri nõusolek, kelle huvisid muudatused võiks rikkuda või mõjutada.

Kehtiva seaduse alusel peab kõik ehitustöid tegema, juhtima või kontrollima pädev isik ja vastutama selle eest. Isik on pädev, kui tal on töö eripärale vastav kvalifikatsioon. Isik ei või anda eksitavat teavet oma kvalifikatsiooni kohta ega tohi teha töid, milleks tal puudub kvalifikatsioon (EhS § 23).

Seega kõigi ehitustööde jaoks tuleks kaasata pädev isik, kelle poole on hilisemate probleemide korral ka pöörduda. Kui kutsuda naabrimees, tasub mõelda, kas ta on ikka nii pädev ja ka vastutav peale ebakvaliteetse töö ilmnemist.

Juhul kui selline vara on müügis, kus planeeringut ja küttesüsteeme on juba varasemalt muudetud võib ostja sattuda olukorda, kus puuduolevad load ja kooskõlastused tuleb praegusel omanikul korda teha ja see võib võtta aega, kuid ei pruugi ka üldse seadustatud saada. Kui tunnete huvi sellise vara vastu, siis soovitame koheselt uurida ja vaadata www.ehr.ee järele, kas tööd on seadustatud ja vastavad kanded Ehitisregistris tehtud.

Mõned juhtivad suuremad pangad on muutnud laenupoliitikat seoses korteriomandites teostatud kütteliikide ja planeeringute muudatustega. Nimelt on olnud olukordi, mil pank ei soovi tagatiseks korteriomandit, kus teostatud ehitustööd on jäetud seadustamata, seda ka juhul, kui teostatud tööd on tehtud juba aastaid tagasi.

Tegu ei ole pankade pahatahtlikkusega, vaid pigem selles, et asjad oleks korras, luba nõudvad ehitustööd seadustatud. Kahjukannatajaks on lõpuks ikkagi omanik ehk tarbija-soov ise hiljem müüa vms.

Allikas: Delfi